（原标题：北京、上海，楼市大消息！）
12月14日，北京、上海发文调整优化购房政策，优化普通住房认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例。
为落实“更好满足居民刚性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。
与此同时，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策：调整普通住房标准，首套房最低首付不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
易居研究院研究总监严跃进认为，北京、上海从支持合理住房消费角度出发，继续出台有力政策，巩固和推进房地产市场的企稳向好发展态势。
降首付 首套房首付统一为三成
降低首付，是北京此次优化政策的一大内容。
北京市目前的政策是，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，均区分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，执行不同的首付比例。具体而言，个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。
自新规执行起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。同时，贷款最长年限也从25年恢复至30年。
严跃进认为，此政策的直接效应就是购房者的购买力一下子就提高了，对于增加购房信心和积极性、带动交易量上升等都具有积极作用。此政策还根据北京城六区和非城六区做了差异化政策，有助于各地根据实际情况落实购房政策。显然，对于非城六区的购房者来说，其二套房的首付比例为40%，有助于更好促进改善型住房需求的释放。
调标准 普通住宅认定不再看总价
此次北京政策优化的另一内容，就是调整普通住宅认定标准。
北京目前的普通住宅认定标准，制定于2014年，包含三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。
新的普通住宅条件仍须满足三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000元/平方米。
其中，建筑面积标准做了调整，从过去140平方米的界限调整到144平方米，进一步用足政策，确保更多房源从面积户型的角度进入到普通住宅的标准。严跃进分析，北京此次操作和深圳此前的“豪宅线”调整是有区别的，深圳是直接取消了总价的要求，而北京对总价是有要求的，但是总价线做了调整。无论如何，此类操作，都说明根据房地产市场的新情况做了调整，符合预期。
该政策下，北京普通住宅的数量达到了70%左右的水平，说明政策覆盖面很广，也说明此类政策更好地保障了购房者的权益，促进购房者购房成本进一步降低，尤其是和普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳情况，都会据此调整，即降低了税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。
降利率 新发放房贷利率最低4.2%
北京新购房的利息负担也将有所减轻。具体看，城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR+10BP（基点）、LPR+60BP；非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR、LPR+55BP。相较调整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明显下调。
央行最新公布的11月份LPR报价，5年期以上LPR为4.2%。按此计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。
严跃进认为，此次北京下调了房贷利率，落实了此前央行的“双降”政策导向，同时针对市区和郊区做了差异分类，有助于促进月供或按揭贷款成本的降低。政策效应是积极明显的，很大程度上说明通过降低利率来降低月供成本，同时城六区和非城六区的操作，也有助于基于各地实际情况进行，更好落实北京郊区市场的产城融合等工作目标导向。
增年限 贷款年限恢复至30年
此外，北京取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年，这一点也是北京当前政策方面的创新。
严跃进认为，通过延迟贷款年限，可以使得贷款额度更足，或者每个月的月供压力减少，有助于促进购房者购房压力的进一步降低。此类操作也说明，北京在积极调整此前过热时期的一些政策，总体上和当前北京的楼市情况做了对接，具有非常好的匹配性。
上海紧跟其后优化购房政策
12月14日晚间，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布通知，调整上海市普通住房标准。可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。本通知自2023年12月15日起施行。相比以往标准，新标准优化了标准的认定条件，剔除价格标准，同时适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
上海还优化差别化住房信贷政策：
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。
二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。
同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
严跃进认为，此次北京、上海政策非常全面，和此前广州、深圳等地的做法相似，进一步说明要用好房地产政策，尤其是从购房成本降低、税费压力减少等角度入手，对于降低买卖成本、增强买卖信心等都具有积极的作用。
在今年9月份前后一线城市认房不认贷政策下，政策将继续放松，这也有助于巩固既有的企稳复苏态势，同时进一步促进预期的稳定性，这对于全面理解政策动向和市场趋势等都有积极的作用。
严跃进认为，后续房屋买卖的信心会进一步增强，各地包括房企售楼处以及中介公司，要用足用好房地产政策，促进房地产市场的平稳健康发展。
校对：李凌锋
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